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Achat d'une première maison 101

L'achat d'une première maison est une étape importante de la vie. D'une part, il témoigne du chemin que vous avez parcouru, d'autre part, il représente un investissement dans votre avenir. Il s'agit probablement du plus grand placement que vous ferez de votre vie et même si c'est un projet emballant, l'achat d'une maison peut aussi être éprouvant. Lorsque vous entreprendrez votre recherche de maison, n'oubliez pas de respecter votre budget. Faites-en même votre priorité numéro un. Une courte préparation vous aidera à obtenir le meilleur des deux mondes; une maison qui non seulement vous convient, à vous et à votre famille, mais aussi qui respecte vos plans pour l'avenir et vos objectifs financiers.

Le Calculateur d'achats importants de BMO est un moyen facile de se préparer pour une grosse dépense.

Voici un guide en cinq étapes pour vous préparer financièrement à l'achat d'une première maison :

1re étape : Obtenir un prêt hypothécaire préétabli

En faisant préétablir votre prêt, vous aurez une bonne idée du montant que vous êtes en mesure de payer et des choix de maisons qui s'offrent à vous. Cela facilitera aussi la recherche de propriétés qu'entreprendra votre agent immobilier. La règle d'or est de ne pas emprunter plus que 2,5 fois votre revenu annuel brut. Gardez à l'esprit qu'il n'est pas obligatoire d'emprunter le montant total du financement qui vous a été accordé; ce n'est pas parce que vous en avez la possibilité que vous devez le faire. Déterminez quel montant vous seriez à l'aise de rembourser.

2e étape : Déterminer les frais totaux liés à l'achat d'une maison
  • Comprendre les coûts récurrents autres que votre prêt hypothécaire
    Posséder une maison entraîne de nombreuses dépenses. N'oubliez pas d'inclure l'impôt foncier, les frais de copropriété et l'assurance habitation dans votre budget mensuel. De plus, n'oubliez pas que les frais liés aux services publics pourraient être plus élevés que ceux que vous avez l'habitude de payer. Vos frais mensuels de logement (versement hypothécaire, impôt foncier, chauffage, frais de copropriété) ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu mensuel brut et le total des paiements mensuels affectés au remboursement de vos dettes (frais de logement ajoutés aux paiements de cartes de crédit, de prêts, de locations et de marges de crédit) ne devraient pas excéder 40 % de votre revenu mensuel brut. Il est important de prendre ces facteurs en compte lorsque vous décidez du prix d'achat.


  • Dresser un budget pour l'entretien de la maison
    Il est essentiel de veiller à l'entretien de votre maison pour qu'elle conserve sa valeur. Grosso modo, il faut prévoir des frais d'entretien représentant de 1 à 3 % du prix d'achat de la propriété chaque année.


  • Vérifier les coûts d'assurance résultant de votre décision
    Un prêt hypothécaire est probablement la plus grande dette que vous aurez à rembourser dans votre vie. Votre assurance vie est-elle assez généreuse pour que vos proches puissent rembourser le prêt hypothécaire au cas où il vous arrivait malheur? Si ce n'est pas le cas, c'est une autre dépense que vous devez insérer dans votre budget.


  • Calculer les frais à payer au moment de l'achat
    Aussi appelés « frais de conclusion », ils comprennent différents frais que vous devez prévoir dans votre budget, notamment les frais juridiques, les droits de mutation, les frais d'inspection de la propriété et l'assurance titres.

Pour aider les acheteurs d'une première maison à absorber les frais de conclusion, le gouvernement fédéral a instauré le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation, que vous pouvez demander dans votre déclaration de revenus et qui prend forme d'un allégement fiscal pouvant aller jusqu'à 750 $.
3e étape : Concevoir des stratégies d'épargne

Pour obtenir un prêt hypothécaire ordinaire, vous devrez faire une mise de fonds de 20 % du prix d'achat de la maison et ce, à même vos économies personnelles. Si vous n'avez pas cette somme et que vous devez emprunter plus de 80 % du prix de la maison, vous devrez souscrire une assurance contre le défaut de paiement auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), ce qui augmentera votre coût d'emprunt de 1 % à 3 %.

  • Cotiser à un REER
    Grâce au Régime d'accession à la propriété, les acheteurs d'une première maison peuvent puiser jusqu'à 25 000 $, libre d'impôt, dans leur REER, en autant qu'ils remboursent cette somme dans les 15 années suivantes. Par exemple, si vous et votre conjoint avez chacun un REER et que vous êtes tous deux admissibles au Régime d'accession à la propriété, vous pourriez retirer jusqu'à 50 000 $.


  • Cotiser à un CELI
    Si vous préférez ne pas toucher à votre épargne retraite, songez plutôt à investir dans un CELI. Les sommes que vous retirez d'un CELI sont libres d'impôt et peuvent être remboursées plus tard, lorsque vous en avez les moyens.
4e étape : Déterminer les limites de votre budget mensuel

Les taux hypothécaires étant à des planchers historiques, il est facile de surestimer ce que vous avez les moyens d'acheter. Une maison est un investissement à long terme et le coût des services publics, des réparations et des impôts fonciers, etc. peut grimper au fil du temps. N'oubliez pas que votre taux d'intérêt aussi pourrait augmenter, et ce, que vous ayez choisi un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable. Il en va de même pour vos paiements mensuels lorsque vous aurez à renouveler votre prêt hypothécaire. Vous devriez prévoir une hausse de taux d'environ 2 % dans votre budget. Notre calculateur de prêt hypothécaire peut vous aider à prévoir la somme adéquate.

5e étape : Choisir le prêt hypothécaire qui vous convient
  • Prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable
    Des études1 démontrent que la plupart du temps, le coût global d'un prêt hypothécaire à taux variable est plus bas que celui d'un prêt hypothécaire à taux fixe. Cependant, les taux d'intérêt actuels sont à un plancher historique, ce qui laisse peu de place à une baisse importante. De plus, peut-être n'êtes-vous pas très à l'aise à l'idée de voir votre taux monter et descendre régulièrement et préférez un prêt à taux fixe. Il faut donc choisir entre les économies potentielles et la tranquillité d'esprit.


  • Prêt hypothécaire ouvert ou fermé
    Les prêts hypothécaires ouverts ont un taux d'intérêt plus élevé que les prêts fermés, mais ils vous offrent davantage de souplesse au chapitre du remboursement; vous pouvez effectuer des versements supplémentaires ou régler votre dette en entier sans pénalité. Les prêts hypothécaires fermés ont des taux d'intérêt moindres, mais ils sont plus restrictifs. Lisez attentivement les modalités de votre prêt, car dans la plupart des cas, on peut rembourser jusqu'à 20 % du capital initial chaque année, sans être pénalisé. Bien que la plupart des gens préfèrent les prêts hypothécaires fermés, les prêts ouverts peuvent s'avérer un meilleur choix si vous pensez déménager prochainement ou avoir plus d'argent à consacrer au remboursement de votre emprunt.


  • Période d'amortissement du prêt hypothécaire
    Il s'agit du délai maximal dont vous disposez pour rembourser votre prêt hypothécaire. En choisissant une période d'amortissement plus courte, vous payez moins d'intérêts en fin de compte. En choisissant une période d'amortissement plus longue, vous réduisez vos mensualités, mais augmentez les frais d'intérêts sur la durée du prêt hypothécaire. Tenez compte des chiffres : Un prêt hypothécaire de 350 000 $ à taux d'intérêt de 4 % amorti sur 25 ans vous coûtera un total de 202 321 $ en frais d'intérêts. Le même prêt amorti sur 20 ans vous coûtera 157 567 $.

Évidemment, l'achat d'une première maison implique de nombreuses décisions. Vous devez songer à tous les facteurs, aussi anodins qu'ils puissent paraître, afin de prendre une décision éclairée en toute confiance. C'est une étape importante où les émotions jouent un rôle important. Soyez bien informé et bien préparé afin de garder le cap sur vos objectifs et d'acheter une maison qui respecte vos plans. Cliquez sur le Calculateur d'achats importants de BMO pour découvrir quels sont vos moyens.

Parlons-en. Appelez un planificateur financier* de BMO aujourd'hui même au

1-888-389-8030




1PORTER, Douglas, et Benjamin RELTZES.Variable Rate Rollercoaster Still Hard to Beat, Economic Research - BMO Capital Markets, 2011, pp. 6-8.

* Les planificateurs financiers de BMO désignent les planificateurs financiers – Placements et retraite, qui sont des représentants de BMO Investissements Inc., un cabinet de services financiers et une entité juridique distincte de la Banque de Montréal.

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