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Que faire d’une résidence secondaire familiale?

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Que faire d’une résidence secondaire familiale?

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Certains parents s’arrachent les cheveux à mettre au point un plan de succession pour une résidence secondaire familiale. C’est pourquoi il importe que les membres de la famille communiquent entre eux.

 

De nombreux Canadiens ont la chance de posséder un chalet ou un autre type de maison de vacances et souhaitent en transmettre la propriété à la génération suivante afin qu’elle puisse en profiter à son tour. Planifier la succession d’une résidence secondaire familiale peut occasionner de nombreux maux de tête, car la propriété a bien souvent une grande valeur sentimentale et monétaire. De plus, il est possible que plus d’un enfant veuille en devenir propriétaire et malheureusement, ce bien ne peut être divisé. Par conséquent, le souhait de conserver la résidence secondaire dans la famille peut être irréaliste, voire incompatible avec vos autres objectifs de planification successorale.

Communiquer pour assurer une transition en douceur

 

Certains parents s’arrachent les cheveux à mettre au point un plan de succession complexe pour apprendre, au bout du compte, que leurs enfants ou quelques-uns d’entre eux ne souhaitent pas conserver la résidence après leur décès. C’est pourquoi il est important de maintenir un dialogue au moment de l’élaboration, et de réévaluer périodiquement le plan pour confirmer sa pertinence pour tous ceux qui sont concernés.

 

Ceci est particulièrement important dans les cas où les enfants ne sont pas certains de vouloir la propriété, que leur avenir est incertain ou qu’il existe une rivalité fraternelle. Votre plan de succession pour la résidence secondaire devra pouvoir être adapté ou réévalué en fonction de la dynamique propre à votre situation familiale qui ne cesse d’évoluer.

Prévoyez les liquidités

 

La plupart des gens utilisent l’exemption pour résidence principale pour la résidence familiale et laissent leur succession payer l’impôt sur les gains en capital exigible à l’égard de leur résidence secondaire après leur décès. Toutefois, si votre succession manque de liquidités pour payer l’impôt sur les gains en capital, vous devrez songer à des façons de prévoir des sommes additionnelles à cette fin dans votre plan successoral. Ainsi, au lieu de faire don de la propriété à vos enfants, vous pourriez leur donner la possibilité de l’acheter de votre succession, après votre décès. Vos enfants pourront utiliser une partie ou la totalité de leur héritage en espèces pour financer l’achat. La succession pourra ensuite utiliser le produit de la vente pour payer les impôts et remettre l’excédent aux bénéficiaires.

 

L’assurance peut également constituer une solution de financement. Dans ce cas, vos enfants prennent une police d’assurance sur votre tête et celle de votre conjoint. Ils sont alors à la fois les titulaires et les bénéficiaires de la police (autrement dit, ils paient les primes et reçoivent le capital-décès). Au décès du dernier parent, le produit de la police d’assurance vie leur fournira les fonds nécessaires pour régler les impôts de la succession, et peut-être aussi pour verser des paiements de péréquation aux autres bénéficiaires.

Résidence secondaire détenue par une fiducie personnelle

 

Jusqu’en 2017, une fiducie personnelle qui possédait des biens immobiliers pouvait réclamer l’exemption pour résidence principale au moment de la disposition de cette propriété et ainsi éviter l’impôt sur les gains en capital. Il y avait bien entendu un bémol à cette exemption; les bénéficiaires de la fiducie ne pouvaient demander l’exemption pour résidence principale au moment de la disposition de leur propre résidence pour les années où l’exemption était réclamée par la fiducie.

 

En dépit de ce bémol, la détention d’une résidence secondaire dans une fiducie de famille s’est avérée une stratégie utile pour de nombreuses familles fortunées, dans les cas où l’objectif est de conserver la propriété dans la famille ou d’utiliser l’exemption pour résidence principale, afin d’éliminer un impôt considérable sur les gains en capital, possiblement pour plusieurs générations. Cependant, une nouvelle loi entrée en vigueur le 1er janvier 2017 interdit l’utilisation de l’exemption pour résidence principale par toutes les fiducies de famille. Seules les fiducies personnelles ci-dessous peuvent, à titre de contribuables, utiliser l’exemption pour résidence principale (la « fiducie admissible ») :

 

  • Fiducie en faveur de soi-même (constituant âgé de 65 ans ou plus)
  • Fiducie mixte au profit du conjoint (constituant ou contribuant âgé de 65 ans ou plus)
  • Fiducie pour soi (constituant de tout âge)
  • Fiducie au profit du conjoint (constituant ou testateur de tout âge)
  • Fiducie admissible pour personne handicapée (au profit d’un « bénéficiaire optant » qui est le conjoint ou le conjoint de fait du constituant)
  • Fiducie au profit d’un enfant mineur dont les parents sont décédés

 

Remarque sur les fiducies au profit d’un enfant mineur dont les parents sont décédés : Une fois que l’enfant mineur atteint l’âge de la majorité, la fiducie constituera une fiducie de famille et ne sera plus une fiducie admissible à l’exemption pour résidence principale. Cela signifie que si une fiducie est créée par testament afin de conserver une résidence secondaire au profit d’enfants mineurs, il serait prudent de la part du fiduciaire de transférer la résidence, lorsque le plus jeune des enfants atteint l’âge de la majorité, au nom de l’un des bénéficiaires. Ce bénéficiaire serait alors en mesure d’utiliser l’exemption pour résidence principale au moment de la disposition de la propriété.

 

De même, en ce qui concerne les cinq autres types de fiducies de la liste, lorsque le constituant ou le conjoint survivant décède, la fiducie ne sera plus admissible à l’exemption pour résidence principale. La nouvelle loi s’applique uniquement aux gains qui s’accumulent après le 31 décembre 2016. L’exemption pour résidence principale sera toujours offerte aux fiducies de famille, qui continuent de détenir une résidence après 2016, à l’égard des gains accumulés avant le 1er janvier 2017. Ces gains sont à l’abri de l’impôt pour les années précédant 2017 si la fiducie désigne la propriété comme résidence principale au moment de la disposition (réelle ou réputée).

 

Dans cette optique, il serait judicieux de revoir les plans successoraux existants dans le cadre desquels une fiducie de famille détient une résidence secondaire. Il pourrait s’avérer prudent, selon les circonstances, de transférer la propriété à l’un des bénéficiaires du capital (qui est aussi un bénéficiaire du revenu) ou dans une fiducie admissible, afin de conserver l’admissibilité à l’exemption pour résidence principale à l’égard des gains réalisés après 2016.

 

Transférez la résidence de votre vivant

 

Vous pouvez transférer la résidence secondaire à vos enfants de votre vivant; c’est ce qu’on appelle un transfert entre vifs. Notez toutefois qu’un tel transfert déclenchera la réalisation de gains en capital imposables sur l’augmentation de la valeur du bien depuis son achat. Vous devrez payer l’impôt exigible à moins que vous décidiez d’utiliser l’exemption pour résidence principale à la date du transfert. Dans ce cas, votre résidence secondaire doit pouvoir être désignée comme résidence principale au cours des années où vous en étiez propriétaires.

 

Cela s’applique également si vous transférez votre résidence secondaire à une fiducie, sauf s’il s’agit d’une fiducie en faveur de vous-même, d’une fiducie de conjoint ou d’une fiducie mixte au profit du conjoint. L’un des désavantages que présente le transfert de votre résidence secondaire entre vifs est que vous perdez le contrôle de la résidence, et peut-être même l’accès. Si vous comptiez continuer à l’utiliser de votre vivant, cela pourrait causer des problèmes. De plus, en agissant ainsi, vous exposerez la résidence aux créanciers de vos enfants, aux réclamations faites dans le cadre du droit de la famille et à d’autres imprévus qui pourraient la rendre vulnérable.

Demandez conseil à des professionnels

 

Comme la situation de chaque famille est unique, un professionnel de la planification successorale saura vous aider à explorer toutes les options offertes et à adopter le plan de succession le plus avantageux pour vous.

 

Nos directeurs de compte - Gestion bancaire privée peuvent vous aider à élaborer un plan qui convient le mieux à vous et à votre famille.

Cette publication de BMO Gestion de patrimoine est présentée à titre informatif seulement; elle n’est pas conçue et ne doit pas être considérée comme une source de conseils professionnels. Son contenu provient de sources considérées comme fiables au moment de sa publication, mais BMO Gestion de patrimoine ne peut en garantir ni l’exactitude ni l’exhaustivité. Pour obtenir des conseils professionnels concernant votre situation personnelle ou financière, adressez-vous à votre représentant de BMO. Les commentaires émis dans cette publication n’ont pas pour but de constituer une analyse définitive des conditions d’application de l’impôt ni des lois sur les fiducies et les successions. Ce sont des commentaires de nature générale, et nous recommandons au lecteur d’obtenir des conseils professionnels sur la situation fiscale qui lui est propre.

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